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財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊 2016年8月2日:中國(guó)房市,nozuonodie why you try?

來(lái)源:中國(guó)黃金集團(tuán) 發(fā)布時(shí)間:2016-08-08 瀏覽次數(shù):466

上兩周對(duì)中國(guó)房市而言不太平。

國(guó)社發(fā)難

國(guó)社率先發(fā)難,再次對(duì)于房市進(jìn)行評(píng)論。話說(shuō)國(guó)社近些日子來(lái)作風(fēng)略有改變,從過去放眼世界立足宏觀,到現(xiàn)在更深入民眾切中時(shí)局,贏得了不少人的贊揚(yáng)。這一次,他連發(fā)兩篇時(shí)評(píng),均對(duì)準(zhǔn)中國(guó)房市。其實(shí)5月起,新華社已作出“必須遏制地方政府炒地與投機(jī)資本炒房之風(fēng)!”的警告;7月19日,則稱“一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)過度杠桿化的苗頭,就必須將其消滅在萌芽狀態(tài)?!?;7月21日,“必須關(guān)注的是,在當(dāng)前相對(duì)寬松政策下,部分開發(fā)商通過融資舉債、加杠桿等方式造‘地王’,企圖以房?jī)r(jià)上漲自我解套;在積極擴(kuò)張戰(zhàn)略下,部分企業(yè)上半年債務(wù)融資規(guī)模較大,后續(xù)償債壓力如何舒解?擊鼓傳花的風(fēng)險(xiǎn)如何防范?這里面包含的產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)以及國(guó)有資本流失風(fēng)險(xiǎn),不能視而不見?!?o:p>

不僅明確指出,房產(chǎn)價(jià)格飆升的背后,是資本投機(jī)與政府炒作雙方的共謀共享;也尖銳放言,一定要遏制過度杠桿;并且正面質(zhì)問,此時(shí)狂歡,能夠狂歡幾時(shí)?飲鴆止渴,難道錯(cuò)以為能夠延年益壽?

可謂一鼓作氣,再而猛,三而烈,向來(lái)字字珠璣的國(guó)社此次竟句句戳心,坊間震動(dòng)不小。聽者無(wú)不頭涔涔而淚潸潸。

發(fā)難背后

國(guó)社劍指房地產(chǎn)并非空穴來(lái)風(fēng)。

上半年50城土地出讓首破萬(wàn)億,地王219宗。

就在新華社“金剛怒目”前不久,7月15日,新城發(fā)展以每平方米6.74萬(wàn)元人民幣奪下上海新單價(jià)地王,集團(tuán)董事長(zhǎng)于業(yè)績(jī)會(huì)上表示,以周邊樓房售價(jià)分析,該地皮審批后售價(jià)達(dá)到每平方米12萬(wàn)元“無(wú)懸念”。

就上海而言,近兩個(gè)月來(lái)就出現(xiàn)了至少5個(gè)“地王”。當(dāng)然,業(yè)內(nèi)人士也會(huì)告訴你,現(xiàn)在新增建設(shè)用地少,存量用地難以快速盤活,城市仍在不斷發(fā)展擴(kuò)大,未來(lái)值得看好,市場(chǎng)仍然而且會(huì)一直供不應(yīng)求,因此,房企還會(huì)積極拿地,房?jī)r(jià)還會(huì)積極上升。

對(duì)于“專業(yè)人士”,我們算什么?我們還能說(shuō)些什么?

然而,6月29日,上海浦東新區(qū)新場(chǎng)旅游綜合服務(wù)區(qū)地塊經(jīng)過多輪競(jìng)拍,最終被中糧地產(chǎn)以24.4億摘得,樓板價(jià)35744元/平方米,溢價(jià)率235.62%。經(jīng)業(yè)內(nèi)人士合算,未來(lái)售價(jià)需要超過6萬(wàn)元/平方米才能保本。值得一提的是,目前區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)都在27000元/平方米左右。

而且,地王已經(jīng)不再是一二線城市的專利。湖南益陽(yáng)市產(chǎn)生了10塊地王,平均溢價(jià)率在133%,浙江衢州也誕生9塊地王,其中一家溢價(jià)率達(dá)到184%。

連一些“業(yè)內(nèi)人士”也完全沒搞明白為什么這些城市會(huì)產(chǎn)生地王。

國(guó)社背后

國(guó)社向來(lái)劍風(fēng)夠君子,因?yàn)樗讱鈮蚴?。所以,你若聽他娓娓道?lái)就以為他只是閑話家常,那你就沒懂得舉重若輕需要背后能夠舉起多大的分量。

果然,7月26日,政治局會(huì)議部署了下半年經(jīng)濟(jì)工作,對(duì)供給側(cè)改革五大任務(wù)提出了具體要求,其中最引人注目的是,明確提出抑制資產(chǎn)泡沫。

和過去總在爭(zhēng)論的“有無(wú)”泡沫,可有不同?和過去總在提的“防范”泡沫,可有不同?

當(dāng)然。

7月27日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署建立法治化市場(chǎng)化去產(chǎn)能機(jī)制。媒體報(bào)導(dǎo)銀監(jiān)會(huì)正在研究制定《商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)監(jiān)督管理辦法》。證監(jiān)會(huì)提出,不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充,募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。

監(jiān)管部門的積極動(dòng)作,是否與“遏制炒”連氣同聲?是否與“將過度杠桿消滅于萌芽”協(xié)力同心?是否與將風(fēng)險(xiǎn)防范的總體目標(biāo)放在首位協(xié)德竭力?

當(dāng)然。

7月23日,中國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉在成都G20會(huì)議上表示,應(yīng)該積極推動(dòng)房地產(chǎn)稅制改革,解決收入分配問題。他表示,目前還沒推出來(lái)的主要原因,除了信息收集困難,還有利益調(diào)整的阻礙。但是,下一步會(huì)“義無(wú)反顧”去做,這也是我們的任務(wù)。

財(cái)長(zhǎng)的表態(tài),是否與過去“適時(shí)推進(jìn)”的態(tài)度有所區(qū)別?是否與過去將房產(chǎn)稅調(diào)整未能到位主要是技術(shù)原因等說(shuō)法有所區(qū)別?是否表明房產(chǎn)稅必改無(wú)疑因自身利益而加以阻攔已不合時(shí)宜?

當(dāng)然。

背后的背后

因?yàn)檫@一切,都不是平地風(fēng)波。

國(guó)社5月的評(píng)論,緊跟在“權(quán)威人士”在《人民日?qǐng)?bào)》上“重新定義房地產(chǎn)”之后。

近些年來(lái)首提“房地產(chǎn)泡沫”就在此處:“房地產(chǎn)泡沫、過剩產(chǎn)能、不良貸款、地方債務(wù)、股市、匯市、債市、非法集資等風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)增多”,并且說(shuō):“恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行,去掉一些不合時(shí)宜的行政手段是必要的,但假如搞大力刺激,必然制造泡沫,這個(gè)教訓(xùn)必須汲取?!?o:p>

這是針對(duì)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的有感而發(fā)。

由于經(jīng)濟(jì)周期等原因,當(dāng)前國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改革深化的壓力均很大,去年年底中央提出“三去一補(bǔ)一降”,希望在相對(duì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上進(jìn)行積極的結(jié)構(gòu)性改革。

但是,房地產(chǎn)卻成為一項(xiàng)難以跨過去的檻。

上半年初始,穩(wěn)增長(zhǎng)發(fā)力,短期經(jīng)濟(jì)受到一定刺激,表現(xiàn)良好,但相繼而來(lái)的貨幣投放、房?jī)r(jià)大漲、杠桿率攀升等,不但與結(jié)構(gòu)改革的初衷相違背,而且后效可能更會(huì)使貨幣政策落入流動(dòng)性陷阱。

沒錯(cuò),房地產(chǎn)又漲得勢(shì)如破竹。2015年年中以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅回暖,房地產(chǎn)投資增速也在2016年年初出現(xiàn)谷底反彈,一二線熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)和地價(jià)經(jīng)歷了一輪狂飆。

與此同時(shí),民間投資卻下降得一騎絕塵。6月甚至首次呈現(xiàn)出負(fù)增長(zhǎng)。

果不其然,貨幣先后推漲股市、房市,以及大宗商品此起彼伏的價(jià)格過山車等不過是資產(chǎn)泡沫,貨幣發(fā)放與流動(dòng)并未形成有效互動(dòng),市場(chǎng)拉動(dòng)與企業(yè)意愿并不一致,M1大幅回升,與M2卻開裂得離心離德。

人性

經(jīng)濟(jì)發(fā)展有其樸素的一面。天下沒有白給的午餐,急于求成就難免受人挾持。如果想通過快速的土地交易,想通過急速擴(kuò)大的資本運(yùn)作,達(dá)到一本萬(wàn)利事半功倍的發(fā)展速度,就要知道,必然有被這一本萬(wàn)利壓制得難以喘息的兢兢業(yè)業(yè)和勤勤懇懇,必然就有被這一本萬(wàn)利吸引得難以自禁的忘乎所以和變本加厲。

資產(chǎn)形成泡沫,并非一日之功,而泡沫形成,乃是所有人之功。這是人性。

資產(chǎn)形成泡沫,市場(chǎng)不會(huì)馬上懲罰它,市場(chǎng)會(huì)追逐它,越追越情不自禁,越追越奮不顧身,直到泡沫破裂,赤膊相見,發(fā)現(xiàn)自己除了嗨過,已經(jīng)一無(wú)所有。這是人性。

7月27日,上海市出讓浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)地塊。最終,金地經(jīng)過583輪舉牌后,以88億元總價(jià)摘得今年上??們r(jià)地王,溢價(jià)率高達(dá)286%,樓板價(jià)33023元/平方米。

有趣的是,就在金地成為新“地王”未幾,金地集團(tuán)的股票便出現(xiàn)大幅下挫超4%,市值瞬間減少約20億元。

多年來(lái),房地產(chǎn)高燒不退,其中的很重要一點(diǎn)就是,我們總是抱有幻想。政策出臺(tái),盡管措辭聲色俱厲,但其實(shí)不過希望房市知難而退,稍加收斂,于是大家可以接著在理性的形勢(shì)下接著歡樂。這是人性。

所以房市也一面假裝噤若寒蟬,一面恣意大膽妄為,在一次次“嚴(yán)控”政策的洗禮下學(xué)會(huì)了更加虛與委蛇而更狂放不羈。房?jī)r(jià)控制了十年,漲了十年。這是人性。

不可知不可說(shuō)

中國(guó)房市一向受人矚目,但房市走向卻從來(lái)?yè)渌访噪x。翻閱近些年媒體報(bào)道,政策喊打喊殺之聲一直不絕于耳,“嚴(yán)厲”“最嚴(yán)厲”之詞層出不窮。然而,房市卻亂花叢中過,片葉不沾身,既沒有受到市場(chǎng)的影響,也沒有受到非市場(chǎng)的影響,既不受經(jīng)濟(jì)經(jīng)典理論的約束,也不受有特色的經(jīng)濟(jì)理論的約束,既不符合通脹周期,也不符合通縮周期,就這樣,施施然,見神殺神見佛殺佛的走到了今天。

以至于,出現(xiàn)了一種極其怪異的現(xiàn)象。十余年前,還有人預(yù)測(cè)房市。到如今,許多還值得一讀的研究人士,也只能說(shuō),房市終有問題,拐點(diǎn)終或出現(xiàn),只是在何時(shí),呵呵。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)上看,這等于預(yù)測(cè)一件肯定要發(fā)生的事,卻已經(jīng)被當(dāng)做高論。而真正該被分析估計(jì)的部分,卻只能以“不可知不可知”和“不可說(shuō)不可說(shuō)”代替。

誠(chéng)然,研究人士畢竟只是研究人士,即使是大師大拿,也不能將市場(chǎng)預(yù)測(cè)得纖毫畢現(xiàn)。但是,如果無(wú)人能夠預(yù)測(cè),這背后的不可知,是否有哪些不可知的因素在奮力支撐,而那些不可說(shuō),則真是有不可說(shuō)的問題在恣意行走,以至于市場(chǎng)規(guī)律不在話下,歷史經(jīng)驗(yàn)不在話下,法律規(guī)范不在話下,最后,生生硬是變成了其自身賴以生存的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)也不在話下,涸澤而漁。

問題是,如果把社會(huì)民生當(dāng)作了魚肉,房產(chǎn)與資本的盛宴又能輝煌的過幾時(shí)呢?

后記

地王還在出現(xiàn),據(jù)說(shuō)不懼融資新規(guī),也不懼房產(chǎn)稅的到來(lái)。

讓人很忍不住要問:nozuonodie why you try?

既然經(jīng)驗(yàn)告訴大家,越作得到越多,他們一定會(huì)談笑間檣櫓灰飛煙滅的說(shuō):no try no high give me five。

那也很好。就好像許多年里,許多許多次,房產(chǎn)行業(yè)的被控,總是在房?jī)r(jià)要“崩盤”的叫囂下成為了一紙空文,相反,房產(chǎn)行業(yè)的雪雪呼痛讓人覺得不救它不足以救世界。

然而,世易時(shí)移。當(dāng)前政策看上去很毅然,貌似終于會(huì)說(shuō):no zuo no die why you cry?

的確如此,能容忍作始終還是因?yàn)閻邸5绻憧辞辶?,本?lái)是想給別人一條生路給自己多個(gè)機(jī)會(huì),別人卻不斷欺近身來(lái),甚至?xí)鞯檬澜缫黄鸪翛],你就必須慧劍斬情絲,you try you die don‘t ask why。雖則痛,卻是救自己,也救了他人的唯一法子。

路很長(zhǎng),想要取得大般若經(jīng),先要會(huì)念緊箍咒。

Just do it?。ㄗ髡呷f(wàn)喆是中國(guó)黃金集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家)